第一条 为了加强住宅专项维修资金管理，规范住宅专项维修资金使用行为，提高使用效率，保障住宅专项维修资金所有人的合法权益，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》和《黄石市住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）等法律法规，结合本市实际情况和使用管理相关规定，制定本规程。

　　第二条   本规程适用于本市行政区域内的住宅专项维修资金的管理及使用。

　　第三条   住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人与负担人相一致的原则。

　　第四条   市房地产管理局是本市住宅专项维修资金的行政主管部门，黄石市物业管理办公室负责本市住宅维修资金的使用监督和管理的日常工作。

　　              

　　第二章   使用范围

　　第五条 住宅专项维修资金的使用范围如下：

　　（一）住宅共用部位维修工程

　　1、主体承重结构部位损坏，需要拆换、加固的；

　　2、外墙面、屋面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的；

　　3、整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30%以上，需要修缮的；

　　4、整幢楼或者共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的；

　　5、经业主大会或者相关业主占列支范围专有部分占建筑面积三分之二以上且占人数三分之二以上的业主同意使用物业专项维修资金的其他维修工程。

　　（二）住宅共用设施设备维修、更新、改造工程

　　1、物业管理区域内路面破损30%以上，需要整体修复的；

　　2、整幢楼或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏，需要更新、改造的；

　　3、智能化系统，消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换，维修主要部件，一次性费用超过原造价20%的；

　　4、电梯需要整体更新或者更换，维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价20%的；

　　5、权属属于业主的二次供水及消防设施、设备等因损坏，需要更新的、改造的；

　　6、物业管理区域内的围墙，大门等因损坏，需要整体修缮、更新的；

　　7、经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用物业专项维修资金的其他维修、更新、改造工程。

　　    第六条    住宅共用部位、共用设施设备保修期限应按照《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《商品房销售管理办法》等规定，其最低保修期限为：

　　    （一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

　　（二）屋面防水工程、外墙面的防渗漏为5年；

　　（三）供热与供冷系统，为2个采暖期，供冷期；

　　（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；

　　（五）其他项目的保修期限按建设单位和施工单位的约定，保修期自竣工验收合格之日起计算，业主提供《住宅质量保证书》的，按照《住宅质量保证书》确认保修期限。

　　第七条   下列费用从维修资金中列支：

　　（一）前期勘察、鉴定等有关费用；

　　（二）工程维修和更新、改造费用；

　　（三）工程招投标、工程监理、工程预决算编制及审核费用；

　　（四）因工程施工不可避免造成业主房屋自用部位、设施设备损坏的，应当修复或者给予合理补偿、费用计入工程维修和更新、改造费用。

　　第八条   下列费用不得从维修资金中列支：

　　（一）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，包括日常绿化养护、水箱清洗等；

　　（二）物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用；

　　（三）物业管理区域内权属不属于业主的供水、供电、供气、拱热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用；

　　（四）物业共用部位、共用设施设备因人为损坏维修、更新的费用。

　　第三章 维修费用分摊

　　第九条   物业维修和更新、改造费用按照下列规定分摊：

　　   （一）用于物业管理区域共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊；

　　   （二）用于整幢房屋共用部位、共用设施设备的，由整幢房屋业主按所拥有建筑面积的比例分摊；

　　   （三）用于二户或者二户以上房屋共用部位、共用设施设备的，由其业主按所拥有建筑面积比例分摊；

　　   （四）对于费用的分摊，相关业主有约定的，从其约定。

　　维修工程完工后，申请人组织施工单位、第三方监管单位（已聘请第三方监管时）、受益业主代表、物业服务企业、业主委员会进行验收，签字确认。申请人将工程决算单、分摊清册向列支范围内全体业主公示7日（至单元门）。公示期内，申请人和施工单位负责接待业主咨询；公示期满没有异议的，申请人申请维修资金结算。

　　第四章    使用条件和程序

　　第十条  住宅专项维修资金使用应具备以下条件：

　　   （一）物业共用部位、共用设施设备保修期满后；

　　   （二）使用物业专项维修资金，应当经业主大会同意或物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；

　　   （三）使用物业专项维修资金，由直接受益业主持身份证明和物业权属证明申请，也可书面委托物业服务企业、业主委员会、居民委员会等持有效证件代为申请。

　　第十一条   维修资金使用按以下程序办理：

　　（一）现场查勘   物业公司、业主代表、业主委员会或者社区均可提出维修资金使用动议，并组织相关人员进行现场查勘。市物业管理办公室需派员参加现场查勘并对维修资金分摊的范围予以明确。

　　（二）预算编制   申请人应当按照维修和更新、改造工程项目要求编制或委托他人编制工程预算，维修费用在2万元以上的项目必须通过第三方造价咨询审计。

　　（三）方案制定   申请人根据维修和更新、改造的项目制定或委托他人制定《维修和更新、改造方案》。（使用方案主要包括：项目名称、维修范围、预算金额、分摊范围及面积、列支范围内维修资金交存情况、业主人数、维修资金余额不足（含未交存）的处理措施、施工单位选择方式、施工管理、工程验收、资金决算方式、施工时间等内容。）

　　《维修和更新、改造方案》的内容应当包括项目名称、实施范围、预算金额、分摊范围及面积、申请人、业主代表、施工单位选择方式、施工管理、工程验收、资金决算方式、实施时间、相关约定等。

　　    （四）业主确认   《维修和更新、改造方案》应当经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，相关业主在《维修资金更新、改造费用分摊书面确认明细表》上签名确认；

　　（五）合同签订   确定相应资质的施工单位，并签订施工合同，明确合同价款、工程质量、工期、保修期、工程质量保修金、支付方式等内容；

　　（六）申请70%预付款使用登记    申请人到市物业管理办公室办理申请使用相关手续，并提交以下资料：

　　   1、黄石市住宅专项维修资金审批意见表；

　　   2、房屋维修现场查勘记录表；（需要维修部位或设施设备的实物照片，并注明具体维修部位及设施设备名称）；

　　   3、经办人身份证明、委托证明（核原件留复印件）；

　　   4、住宅专项维修资金使用方案；

　　   5、维修和更新、改造费用分摊书面确认明细表；

　　   6、专项维修资金使用范围内业主分摊清册（需文本档和电子档）；

　　   7、工程预算书；

　　   8、第三方造价咨询审计预算表；

　　   9、维修工程施工合同；

　　   10、施工单位的相关资质证书；

　　   11、维修工程的总额发票。

　　   12、其它相关资料  

　　（七）组织实施    施工单位应当按照维修和更新、改造方案组织施工，不得擅自变更，否则发生的费用以及给维修工程造成的损失，由施工单位承担。

　　（八）竣工验收   工程竣工后，由申请人组织工程竣工验收。参加竣工验收小组由物业公司、业主委员会、受益业主代表、施工单位以及第三方造价咨询审计单位。

　　     ※ 第三方造价咨询公司对维修项目进行预算审计的，必须参与工程的竣工验收结算，对于增加或者是减少部分按相关的政策执行。

　　（九）申请人持下列资料申请30%的工程尾款：

　　1、住宅专项维修资金结算审批意见表；

　　2、工程决算书；

　　3、竣工验收证明；

　　4、维修工程竣工之后的实物照片。

　　    5、其他相关资料。

　　  ※  维修项目涉及尚未售出的房屋，开发建设单位应按照尚未售出房屋的建筑面积、分摊维修和更新、改造费用。

　　   （十）维修资金使用的公示   在资金划转前，市物业管理办公室将施工单位、物业名称、维修内容、预算金额、决算金额、审计金额、列支户数、每户分摊金额等相关内容通过“黄石市住宅与房地产信息网”网站的公告信息栏进行公示，公示时间不少于5个工作日；

　　   （十一）资金划转   公示期满后，对公示期间业主无异议的，市物业管理办公室通知申请人开具发票并划转维修资金。

　　    施工单位已垫资维修完工的，一次结算。

　　第十二条   发生危及物业安全等紧急情况，申请使用维修资金，业主代表或者物业公司向主管部门书面反映，由市物业管理办公室现场查勘之后，申请人组织施工单位进行维修，维修后由申请人按程序办理相关手续。应急情形主要包括以下几个方面：

　　 1、 屋面、外墙面出现严重渗漏；

　　   2、 电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身及财产安全；

　　3、楼体外墙装饰面有脱落危险；

　　4、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备进行维修和更新、改造；

　　5、楼地板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等的各种扶手、栏杆有脱落危险；

　　6、专有部分外各类栏杆、围栏、铁门等有脱落危险；

　　7、景观工程（如石桥、土丘）出现坍塌；

　　8、因水泵故障和进水管内水管爆裂造成停水；

　　9、排水设施因坍塌、堵塞、漏水、爆裂等造成功能障碍；

　　10、因线路故障而引起停电和漏电；

　　11、高压柜、环网柜及变压器等出现功能故障；

　　12、其它公共部位及共用设施设备出现安全隐患，必须消除的。

　　  

　　   第十三条  发生维修事项，列支范围内有业主未交存维修资金或余额不足，管理规约或议事规则对此有明确的处理方式的，从其约定；没有的，申请人可组织列支范围内全体业主参考下列方案进行表决：

　　   1、已交存业主全额分摊维修费用，其超过依法分摊的费用由未交存业主或余额不足业主补齐，或由后者按标准依法交存到维修资金专户；

　　   2、列支范围内全体业主分摊维修费用，维修资金代管机构按比例拨付已交存业主分摊费用，不足部分垫资维修后，由垫资人向未交存业主或余额不足业主追偿；

　　   3、业主认定的其他方式。